Ristrutturare mutuo: una guida utile

Proseguo con un tema molto richiesto, ristrutturare il mutuo, con una mini guida alle cose più necessarie per provare a valutare questa opportunità

Per valutare la convenienza o meno dell'operazione è fondamentale possedere almeno questi elementi:

1) Il contratto di mutuo da cui si evince il regime delle spese oltre che le rate previste e il prospetto dei rimborsi in conto capitale che vi sono associati. Naturalmente per i mutui a tasso variabile l'indicazione delle rate è solo indicativa.

2) La propria situazione economica onde valutare la necessità o possibilità di allungare o ridurre la durata del mutuo in funzione della possibilità di sopportare le vostre rate.

Con questi elementi base si può predisporre una piccola analisi di convenienza e procedere quindi a ristrutturare il mutuo.

L'importante in questo, come in molti campi della finanza, è prendersi il giusto tempo per decidere e valutare le alternative. Non si parla di pochi Euro, ma di operazioni da decine o centinaia di migliaia di €, per chi è doveroso farle con la dovuta ponderazione.

Ristrutturare il mutuo oggi è sicuramente un percorso un po' ad ostacoli, ma è una fonte di potenziale risparmio per tante famiglie che non deve essere ignorata.

Mutui agli stranieri: Una giungla

Il mondo dell' indebitamento bancario ed in special modo quello dei mutui ipotecari è divenuto un luogo principe di scontro degli attori bancari.

Il motivo di tanto interesse è semplice, si tratta di un mercato che offre una medio alta remunerazione rispetto ad un rischio abbastanza contenuto.

Questo naturalmente è vero fin quando non ci si trova in una situazione come quella attuale dove il rischio di esplosione di una "BOLLA Immobiliare" che non è altro che il ridursi del valore degli immobili, può far trovare esposte le banche per somme superiori al bene ipotecato.

Tuttavia la propensione delle persone a sottoscrivere mutui è ancora abbastanza elevata e tra questi si segnalano gli stranieri.

I mutui agli stranieri rappresentano un'interessante banco di prova per tutta la nostra economia. Indipendentemente dalle opinioni "sociali" sul fenomeno dell'immigrazione, gli stranieri nel nostro paese sono sempre più una realtà forte ed in crescita.

Le imprese aperte da immigrati sia intra che soprattutto extra comunitari aumentano ogni giorno di più e con esse le loro disponibilità per investimento.

Si tratta di persone che non hanno intenzione di tornare nel loro paese, ma di costruire il proprio futuro qui in Italia e per questo vogliono acquistare casa.

Tuttavia, lo straniero ha un rischio in più che, come abbiamo appreso nel post sul rischio, comporta un aumento dei tassi debitori praticati agli stranieri sui mutui casa.

Cosa fare?

Anche qui Internet può venire in aiuto perché, se è vero che c'è un maggior rischio associato, in questo momento, alla concessione di un mutuo agli stranieri, è anche vero che lo stesso è nettamente sovrastimato da molti operatori Bancari che vedono questa piccola nicchia, come il nuovo "Eldorado", pieno di persone da spennare.

Il consiglio, come al solito, resta lo stesso. Ci sono differenze tra i vari soggetti e vi consiglio di cercare con attenzione anche online proposte alternative.

Uno 0,5% di differenza sul tasso praticato su un mutuo da 200.000€, può fare molta differenza, sia nella rata pagata, sia nel totale restituito a fine vita.

Per semplicità vi dico che in un anno un 0,5%, vale 1000€ di soli interessi risparmiati.

Se proprio li volete sprecare... potete sempre darli ad un ente di beneficenza piuttosto che ad una banca.

Buona riflessione.

Finanziamenti: costi nascosti

I finanziamenti soprattutto se di piccolo taglio sono divenuti dei veri e propri "furti" legalizzati ed autorizzati.

Non si parla qui di contrarietà al debito per partito preso, di lotta al consumismo o chissà cos'altro, ma del fatto che, alla fine, in un prestito personale o ancor di più in uno dei tanti finanziamenti che quotidianamente ci vengono proposti quando acquistiamo un bene, si nascondono tanti e tali costi nascosti che il costo reale di quell'acquisto finisce per essere lontano da quanto pubblicizzato ed anche da quanto calcolato, spesso erroneamente, dall'acquirente.

l'ultima "novità" in ordine di tempo è l'inserimento di un onere per l'incasso del bollettino o del RID, che viene richiesto dalla società che emette il finanziamento.

Attenzione, non parliamo qui dell'euro o dell'euro e cinquanta che paghiamo quando ci rechiamo allo sportello postale o bancario per pagare la nostra rata mensile, parliamo di un altro costo che ci viene addebitato dalla finanziaria come gestione amministrativa del bollettino stesso.

Ora questo costo, come tutti quelli che ruotano intorno ai finanziamenti, preso da solo è minimo, parliamo spesso di 1,50 - 2 €, ma se condieriamo che spesso le rate sono 12, arriviamo ad altri 24€ che vengono sostanzialmente spillati all'ignaro acquirente.

Ricordate il TAEG? Ecco cosa lo compone:

"Il T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) , invece, indica il tasso di interesse annuo comprensivo di tutti i costi del finanziamento. A differenza del T.A.N., comprende anche le spese di accessorie obbligatorie inerenti all’atto del prestito, quali le spese di istruttoria pratica. Non rientrano a far parte dei parametri che incidono sul T.A.E.G. i bolli statali, le tasse e le assicurazioni"

Come vedete il TAEG che pure dovrebbe essere GLOBALE, non lo è poi tanto. Bolli, tasse, assicurazioni (sempre più spesso imposte nei contratti) ed anche altre spese amministrative come i suddetti oneri d'incasso non vanno sul TAEG ed è ben specificato, solo che le persone nella realtà non lo sanno.

Sia chiaro, dal punto di vista legale è tutto ok, le commissioni sono indicate, chiaramente nei fogli illustrativi (che nessuno legge) sono ben spiegati anche nel contratto in modo che la finanziaria non corra rischi di nessun tipo quali cause o altri fastidi, eppure quotidianamente assisto allo stillicidio di persone che vengono "TOSATE" come pecore, perché non conoscono questi piccoli grandi trucchetti.

Vi lascio con un dato che spero faccia riflettere. Tra bolli, oneri di incasso richiesti dalla finanziaria e dalle poste, un finanziamento di 12 mesi, con bollettini postali ha un costo "ULTERIORE" di circa 40-50€ pensate cosa vuol dire aggiungere questi Costi ad un finanziamento di 300-400€. Parliamo di un aggravio di costi di oltre il 10%....

E poi ci sorprendiamo del fiorire di agenzie di prestiti personali e finanziamenti?

Attualizzazione; un termine difficile ed importante

Raramente si sente utilizzare questo termine: ATTUALIZZAZIONE, tuttavia ogni volta che valutiamo un investimento, dovremmo utilizzare questo processo per poterlo paragonare alle alternative ed anche per poterlo valutare "asetticamente".

Cosa si intende per attualizzazione?

Si intende riportare ad una certa data tutti le entrate e le uscite di un dato investimento, così da eliminare il diverso valore che, nel tempo assume il denaro.
Ricordate il principio, un EURO oggi vale più di un EURO DOMANI?
Bene l'attualizzazione risolve questo problema, rendendo tutti i valori ATTUALI, cioè alla data odierna (o eventualmente, ad un'altra data a nostro piacere).

Un esempio contribuisce a chiarire l'importanza dell'attualizzazione.
Prendiamo due investimenti.
In un caso investo 1000 € e ne ricevo 1100 dopo un anno
In un secondo caso investo 1000 € e ne ricevo 1100 dopo 2 anni.

Ipotizziamo che il tasso di inflazione sia il3% e chiamiamo questo tasso il tasso di attualizzazione.
In formula sarà:
VA= C /(1+i)^n

Dove VA = Valore attuale, cioè valore ad oggi di un dato capitale futuro
C = Somma futura nel nostro esempio 1100
i = tasso di attualizzazione, nel nostro esempio il 3%.
n= numero di anni da attualizzare (nel primo esempio 1 nel secondo 2)

Applicando questa formula abbiamo, nel primo caso:
VA = 1100 / (1,03)
Nel secondo
VA = 1100 /(1,03)^2 (^2 sta per 1,03 alla seconda o al quadrato)

Il risultato di queste due operazioni è:
1067 nel primo caso
1037 nel secondo caso.

Grazie all'attualizzazione abbiamo visto che la prima operazione è più conveniente della seconda, ma entrambe danno un risultato positivo ovvero il valore attuale di entrambi gli investimenti è positivo.

Chiaramente questo esempio è volutamente semplice. Nella realtà, a complicare i calcoli, intervengono vari fattori:
1) I tassi di attualizzazione spesso non sono facilmente conoscibili. Un errore nella scelta del tasso di attualizzazione può comportare un errore di valutazione di un progetto.
2) L'andamento dei tassi non è, generalmente, costante nel tempo, occorre quindi utilizzare vari tassi per periodi diversi. Questo complicherà un po' la formula, ma ci torneremo più avanti.
3) Il Valore attuale, ottenuto da questo processo, è comunque frutto di una stima e non va mai considerato LA VERITA' ASSOLUTA.

Per oggi basta così, altrimenti ci scoraggiamo.

Il tempo e l'economia

Il vero padrone dell'economia

Nessuno lo dice mai, ma il vero padrone dell'economia è il tempo. Nessuna variabile, più del tempo, comanda e guida l'economia.
Gli investimenti guardano al futuro, il lungo o breve termine, le trimestrali delle aziende, i bilanci annuali, tutto è scandito dallo scorrere del tempo.

Ma rimanendo a temi più vicini a noi, ciò che interessa del tempo è il fatto che, dal punto di vista economico, il suo scorrere non è ininfluente. Moltissime teorie sono incentrare sul tempo, sul concetto di durata.

Perché è importante capire il valore del tempo? Perché se si comprende il valore del tempo, si comprenderanno meglio tutti i meccanismi, più o meno complessi del mondo della finanza.

Il tempo, in economia, è convenzionalmente, misurato in gg., le ore ed i minuti non sono misure molto importanti. Ovviamente vengono usati anche i multipli dei gg. i mesi, e gli anni che sono le misure più adoperate, però la base è sempre il giorno.

Tanti anni diversi.

Si sente spesso parlare di mese ed anno commerciale. Come tutti sanno il nostro anno è composto da 365 gg. per 3 anni e 366 per 1 anno; ma c'è di più i mesi non hanno durate uguali.
Si è perciò ritenuto utile, in moltissime transazioni, adottare un anno convenzionale composto da 360gg. e con mesi, tutti uguali, composti da 30gg. ciascuno.
Ovviamente, siccome in economia nessuno regala niente, vengono attuati i correttivi per far sì che ci sia EQUIVALENZA FINANZIARIA, nelle operazioni sia che esse siano calcolate con il calendario convenzionale, che con quello commerciale.

Il concetto di equivalenza finanziaria ci sarà utile successivamente e lo spiegherò più in dettaglio.
Per ora possiamo dire che c'è equivalenza finanziaria tra due grandezze, quando il risultato ottenuto, da due operazioni finanziarie diverse è uguale.

Tornando al discorso dell'anno commerciale questo ci sarà utile quando analizzeremo il concetto di interesse e di tasso di interesse, nonché il calcolo del tasso di interesse giornaliero, istantaneo, mensile ed annuale.

Diamo il corretto valore al tempo

Tutto questo discorso dovrebbe aver reso giustizia ad un concetto, il tempo non è una cosa da ignorare o sottovalutare.
Il tempo è importante anche per un'altra variabile che viene considerata nelle valutazioni economico-finanziarie, l'incertezza del futuro, o meglio l'incertezza circa l'andamento del futuro.
Di una cosa siamo certi, il futuro arriverà. Tuttavia, il fatto che una cosa sia certa nel suo avvenire, non è detto che la renda certa anche nel suo divenire.
In termini più chiari, noi sappiamo che tra un anno sarà il 2007, ma non siamo in grado di prevedere (se lo fossimo saremmo ricchi) cosa sarà dell'economia da qui al 2007. Certo il mercato, ovvero l'insieme degli operatori, fa delle previsioni, tuttavia non è detto che queste previsioni si avvereranno.

Quindi occorre considerare il tempo sotto due dimensioni: una quella strettamente temporale ed un'altra quella legata all'incertezza. Ovviamente il diverso peso da associare alle due dimensioni è influenzato da tanti fattori che studieremo insieme (rischiosità del mercato-prodotto, rischiosità dell'investimento, rischiosità dell'emittente). Normalmente dato uno stesso investimento, più allontaniamo la sua scadenza più aumenta, seppure di poco, la sua richiosità.

Da tutto questo lungo discorso penso si sia cominciato a capire perché è tanto importante il tempo. Molto altro resta da dire, ma avremo modo di parlarne successivamente. Per ora vi lascio con un altro termine fondamentale per l'economia su cui riflettere: IL RISCHIO.

L'interesse, questo sconosciuto

Un elemento centrale per la comprensione dell'economia aziendale e della finanza, ma anche per la nostra vita quotidiana, è l'interesse.

Possiamo vedere l'interesse come la contropartita, il corrispettivo che una persona o un'azienda corrisponde ad un altro soggetto per poter usufruire di una certa somma di denaro.

Quando eravamo alle elementari, ci hanno spiegato che l'interesse si calcolava in questo modo: rapportando la differenza tra la somma pagata e la somma ricevuta, alla somma ricevuta.

Un esempio chiarirà questo punto.
Riceviamo 1000 €, ne ripaghiamo 1100.
La differenza è 100 €.
L'interesse è il 10% ovvero 100 /1000.

Tutto bene?
Sì, fin quando eravamo alle scuole elementari e non nella vita vera. Nella vita reale c'è un'altra importantissima variabile che complica tutta la questione, il tempo.
Infatti, intuitivamente, non è la stessa cosa se, presi i valori dell'ultimo esempio, una persona restituisce i 1100 € dopo 1 mese ed un'altra dopo 2 anni.

Ma come è possibile, se l'interesse è comunque il 10%?

È qui che entra in gioco il fattore tempo, senza di questo non è possibile comprendere il concetto di tasso d'interesse e si cade vittime, facilmente, degli imbonitori e dei venditori di finanziamenti e strumenti finanziari inutili senza scrupoli.

Ricordando la massima che abbiamo enunciato ovvero: un euro oggi vale più di un euro domani, occorrerà complicare un po' le formule che ci hanno insegnato alle elementari per ottenere il dato vero, ovvero il tasso d'interesse, il corrispettivo cioé che paghiamo quando prendiamo dei soldi in prestito, indipendentemente da chi ce li fornisce.